Торговля - не только сектор городской экономики, обеспечивающий значительное количество рабочих мест, но и одно из традиционных занятий горожан еще с древнейших времен. Цивилизованная торговля немыслима без специально приспособленных и оборудованных помещений, торговых залов.

Рынок торговой недвижимости как в зеркале отражает взлеты и падения этого изначально наиболее динамично развивающегося сектора. Неиссякаемый источник предложений на этом специфическом рынке говорит о том, что фирмы рождаются, умирают, разоряются и поглощают друг друга. В общем все как и должно быть по законам рыночной экономики.

Итак, чем сегодня располагает кишиневский рынок торговых помещений? Если судить по объявлениям в прессе и информации известных риэлтерских компаний, предложений более чем достаточно. Магазины продают риэлтерские фирмы, в сферу интересов которых в последнее время входит и коммерческая недвижимость. Помимо уже приспособленных под торговлю помещений, предлагаются квартиры на первых этажах многоэтажных домов или индивидуальные дома старого жилого фонда. Такие помещения покупателю предстоит специально переоборудовать, если он планирует открыть магазин, офис или аптеку. Арестованные у экономических субъектов торговые площади продают иногда через суды. Заложенную под кредит недвижимость реализуют банки. Наконец, магазины продают сами владельцы, не выдержавшие натиска конкуренции.

Широкий спектр торговой недвижимости предлагает биржа "Лара". Зачастую магазины продают вместе с офисом и складом, что не лишено удобства для фирм, вступивших на путь коммерции. Так как специфика торговой деятельности тяготеет к центральным, наиболее оживленным районам города, потенциальных покупателей может заинтересовать магазин с офисом и складом на ул. Болгарской. Общая площадь помещений 162 кв.м, а начальная цена - $50 тыс. Таким образом 1 кв.м обойдется в $309. На ул. Хынчешть продается магазин с офисом площадью 195 кв.м по начальной цене $55 тыс. ($282 за 1 кв.м).

В довольно густонаселенном секторе Ботаника на ул. Индепенденций можно приобрести небольшой действующий мясной магазин площадью 56,4 кв.м. За него просят $30 тыс. ($532 за кв.м). Магазин, а в придачу бар и склад, общей площадью 320 кв.м по цене $65 тыс. ($203 за кв.м) продается на ул. Зелинского.

В других секторах города, например, на ул. Соколень предлагается магазин площадью 655 кв.м по цене $70 тыс. ($107 за кв.м).

На Телецентре, ул. Г.Асаки продается торговый центр площадью 484 кв.м по цене $50 тыс. ($103 за кв.м).

Есть предложения по продаже магазинов в пригороде Кишинева, например, в Яловень или Дурлешть.

Вместе с тем, по свидетельству специалистов биржи "Лара", большинство торговых объектов неликвидны по причине либо плохого состояния, либо завышенных цен. Сегодня цены на коммерческую недвижимость упали по сравнению с 1998 годом (докризисным периодом) на 40%. Но продавцам психологически трудно свыкнуться с этим фактом. Они хотели бы вернуть деньги, вложенные когда-то, и упорно не желают снижать цены. А если снижают, то крайне незначительно, процентов на 5.

По данным риэлтеров, сегодня приемлемая цена на торговую площадь в центре города составляет около $300 за кв.м. А на периферии, например, в районе Телецентра, не выше $170 за кв.м.

Биржа "Лара" практикует продажу недвижимости, в том числе коммерческой, в рассрочку. Для этого покупатель вносит первоначальный взнос в размере 48% от стоимости объекта. Оставшуюся сумму ему кредитуют под 13,5% годовых на срок от двух до пяти лет. При этом риэлтеры заинтересованы продать объект по реальной рыночной цене, что не всегда устраивает продавца. По словам специалистов, пока желающих купить коммерческую недвижимость в рассрочку не нашлось.

Разнообразную по ценам и площади недвижимость под магазин, офис или аптеку в центре города предлагает агентство "Магазин недвижимости". В основном это квартиры на первых этажах многоквартирных домов. Встречаются и помещения, уже оборудованные под торговые залы, например, на ул. Измаильской. Многие предстоит вывести из жилого фонда. По словам специалистов агентства, эту процедуру по желанию покупателя они берут на себя. Цены варьируются от $112 за кв.м (на ул. Колумна) до $378 за кв.м (на ул. Армянской, здесь предлагают помещение 180 кв.м за $68 тыс.). На ул. 31 Августа строение с тремя выходами площадью 130 кв.м стоит $46 тыс. Кто намерен открыть в центре маленькие магазинчики, обратят внимание на небольшие помещения по ул. Пушкина (площадь - 31 кв.м, цена - $7,3 тыс.), бул. Негруцци (34 кв.м за $8 тыс.), ул. Тигина (50 кв.м за $10,3 тыс) или ул. Еминеску (40 кв.м за $10,3 тыс.).

Как поясняют специалисты агентства, цены назначает покупатель, а их задача помочь ему сориентироваться в конъюнктуре рынка. Что касается спроса, то в основном предпочитают объекты в центре города. Хотя некоторые коммерсанты для ведения бизнеса выбирают район, в котором проживают сами, что, согласитесь, тоже резонно. Например, на Ботанике, на бул. Траян, Дачия или Дечебал можно приобрести квартиру на первом этаже высотного дома по цене от $160 до $250 за кв.м.

Широкий выбор недвижимости под торговлю предлагает ООО "Триада". В основном это также центр города. Разброс цен от самого дорогого предложения $571 за кв.м на проспекте Гагарина (площадь 42 кв.м за $24 тыс.) до $152 за кв.м (проходная завода "Альфа" площадью 187 кв.м). Двухэтажный дом по ул. В.Александри площадью 170 кв.м оценивают в $52 тыс. ($306 за кв.м). На ул. Армянской помещение площадью 74 кв.м в одноэтажном доме обойдется в $20,5 тыс. ($277 за кв.м).

"Молдиндконбанк" продает офисное здание с магазином, расположенное по ул. Щусева. Правда, из общей площади 140 кв.м магазин занимает скромные 21 кв.м, зато оборудован отдельным выходом. Дом одноэтажный, но по свидетельству экспертов, существует возможность пристройки второго этажа. Продают его по цене $500 за кв.м.

Суд сектора Буюкань недавно выставил на торги супермаркет "Diastil", расположенный по ул. О.Гибу. Площадь объекта около 670 кв.м, а начальная цена - 1303 тыс. леев. Его уже купила коммерческая фирма на аукционе, состоявшемся 7 марта, и заплатила 1307 тыс. леев. или $155 за кв.м.

Тех, кто стремится развернуть бизнес в престижном месте на бул. Штефан чел Маре, наверняка привлечет объявление о продаже магазина "XXI век", рядом с венгерским посольством. Общая площадь вместе с цокольным этажом - 467 кв.м, собственно торговая - 270 кв.м. До сих пор магазин занимал помещение на правах аренды. Помещение в приличном состоянии, после евроремонта, с кондиционерами, но и просят за него $900 за кв.м торговой площади и $315 за кв.м в цоколе. Это самое дорогое предложение.

По свидетельству специалистов "CTI-Print", сегодня реальные цены на торговую недвижимость в хорошем состоянии по бул. Штефан чел Маре составляют в среднем $600-700 за кв.м. По сравнению с 1998 годом они упали на треть. Продавцы держат цены, поэтому сделки, особенно с крупными объектами, единичны. Небольшие магазины с хорошими характеристиками (центр города, этаж, состояние помещения) продаются лучше. Иногда продавец и покупатель находят компромиссный вариант в виде аренды с последующим выкупом.

В целом же предложение намного превышает спрос. А ситуация на рынке торговой недвижимости, по мнению специалистов, совсем не утешительная. И главная причина в общей нестабильности, законодательстве, которое не стимулирует, а загоняет в угол бизнес, в жестком налоговом прессинге и бесконечных проверках, наконец, в криминогенной обстановке. Некогда преуспевающие коммерсанты сегодня предпочитают вести бизнес в соседней Румынии, где условия более лояльные, в России или в другой стране, либо просто поменять место жительства.

СРЕДНЯЯ СТОИМОСТЬ 1 КВ. М ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ КВАРТИР В КИШИНЕВЕ

(по данным ООО "Триада", по состоянию на 10 марта 2000 г., в долларах США)

Сектор города Цена 1-комнатные 2-комнатные 3-комнатные 4-комнатные

Центр 174 270 265 282

Рышкановка - 162 169 221

Ботаника 161 164 142 132

Буюкань 155 152 122 183

Телецентр 171 149 181 198

Скулень - 163 179 -

Чокана 141 148 127 170

Старая почта 132 - 131 -

Аэропорт 134 120 - -

Грэтиешть - - - 90

Крикова - - 93 -

Тогатина - 104 - -

Permanent link to this publication: